Kebutuhan tempat tinggal di kota besar menyebabkan rumah susun menjadi
solusi rumah tinggal yang terjangkau bagi sebagian masyarakat di Indonesia. Untuk
mepercepat laju pertumbuhan rumah susun, pemerintah memberikan kemudahaan
aturan yaitu pengembang dapat melakukan penjualan atas satuan rumah susun
apabila telah memenuhi persyaratan hukum dengan membuat Perjanjian Pengikatan
Jual Beli (PPJB) dihadapan Notaris sekalipun bangunan fisik belum selesai
dibangun sepenuhnya. Dalam praktik, ada pengembang yang tidak segera
melakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dan proses balik nama sertikat
hak milik satuan rumah susun (SHMSRS) ke atas nama pembeli.
Tujuan penulisan ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa kepemilikan
rumah susun yang sertifikatnya masih dijaminkan kepada pihak ketiga oleh penjual
atau pelaku pembangunan rumah susun serta perlindungan hukum bagi Pemegang
Hak Milik Atas Rumah Susun yang Sertifikatnya Masih di Pihak Ketiga dalam
rangka mewujudkan kepastian hukum. Metode pendekatan yang digunakan oleh
peneliti dalam penelitian adalah pendekatan yuridis-normatif.
Jika sertifikat satuan rumah susun dijadikan bagian jaminan oleh pengembang
untuk mendapatkan pembiayaan sebelum PPJB maka penjual/pengembang harus
menyampaikan informasi tersebut sebelum penandatangan, diterangkan secara
spesifik dalam isinya, serta penerima jaminan/pihak ketiga telah menyetujui dan
mengetahui pembelian satuan rumah susun. Jika dijaminkan oleh penjual setelah
PPJB, secara perdata telah terjadi perbuatan melawan hukum dari pengembang
karena tanpa sepengetahuan pembeli telah menjaminkan satuan rumah susunnya
dalam suatu perjanjian kredit kepada pihak ketiga, dan penjual memenuhi unsur
kesengajaan yang dapat dituntut ganti rugi. Pembeli memiliki perlindungan hukum
penuh atas kepemilikan SHMSRS, yang diawali penandatanganan PPJB, sehingga
jika sertifikat berada di pihak ketiga, maka pengembang berkewajiban
bertanggungtanggung penuh terhadap setiap risiko akibat yang timbul dengan
pembebanan hak tanggungan atas sertifikatnya. Penyelesaian sengketa yang timbul
dapat ditempuh melalui proses di luar peradilan umum (non litigasi) atau melalui
proses peradilan umum (litigasi).