Jual beli merupakan salah satu cara peralihan hak atas tanah, menurut Pasal 19 UUPA peralihan hak atas tanah secara yuridis harus dilakukan pendaftaran dan jual beli tanah bersifat hukum adat yaitu harus tunai, terang, dan riil. Jual beli tanah secara yuridis belum terjadi peralihan hak apabila ketiga hal tersebut belum dipenuhi, akan tetapi para pihak bisa mengikatkan dirinya untuk membuat akta pengikatan jual beli tanah sebagai perjanjian pendahuluan. Namun, dalam praktik terjadi ketiga hal tersebut belum terpenuhi dan seolah-olah sudah terjadi jual beli. Adanya perbedaan teori dengan praktik tersebut, maka Penulis mengangkat judul ini dengan kasus pada putusan No. 143/PDT/2016/PT. DKI. Akta pengikatan jual beli tanah yang dibuat oleh para pihak berguna untuk pembuktian dan melindungi kepastian hukum, akan tetapi dipersoalkan keabsahan akta tersebut karena dibuatnya akta pengikatan jual beli tanah untuk mengalihkan perjanjian pokok sebelumnya yaitu perjanjian utang piutang dengan jaminan tanah dan bangunan. Pada kenyataannya, calon penjual/debitur merasa dirugikan dan telah kehilangan haknya terhadap objek perjanjian oleh calon pembeli/kreditur yang mempunyai posisi dominan di dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan maupun di dalam perjanjian utang piutang. Spesifikasi dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif-analitis yaitu menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktik pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan. Deskriptif karena dalam penelitian ini diharapkan akan diperoleh gambaran yang menyeluruh dan sistematis tentang fokus penelitian. Sedangkan analitis karena dari data-data yang diperoleh akan dianalisis. Penulis menggunakan penelitian yuridis normatif untuk menggambarkan mekanisme sebuah proses yaitu penelitian hukum yang dilaksanakan dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder melalui pendekatan undang-undang dan pendekatan kasus dengan teknik pengumpulan data secara studi dokumen yaitu mengkaji putusan yang kemudian dianalisis dengan menggunakan metode normatif kualitatif. Berdasarkan hasil penelitian diperoleh kesimpulan bahwa Akta Pengikatan Jual Beli berdasarkan perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokok meskipun dibuat oleh notaris adalah batal demi hukum, sebab perjanjian seperti itu merupakan perjanjian semu. Hakim Pengadilan Tinggi DKI Jakarta memutus Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan pada putusan Nomor 143/PDT/2016/PT.DKI yang di dalamnya terdapat kuasa mutlak adalah batal demi hukum. Selanjutnya, pihak kreditur terbukti telah melakukan tindakan penyalahgunaan keadaan (Misbruik Van Onstandigheden), karena lahirnya akta pengikatan jual beli sebelumnya terdapat perjanjian utang piutang yang mana pihak debitur dalam posisi lemah dan dipaksa oleh kreditur untuk menyepakati akta pengikatan jual beli tersebut.