BAB I
PENDAHULUAN

A.	Latar Belakang Masalah
Perkembangan praktik perbankan pada era modern ini semakin luas dan pesat dengan berbagai penawaran dan kemudahan dalam bertransaksi demi meningkatkan perekonomian dan terwujudnya kesejahteraan masyarakat. salah satu produk pengembangan lembaga perbankan adalah hadirnya Bank Perkreditan Rakyat (BPR) yang sedang marak diberbagai wilayah. Bank Perkreditan Rakyat (BPR) baik secara konvensional maupun berdasarkan prinsip syariah, keduanya memiliki tujuan untuk meningkatkan kesejahteraan ekonomi rakyat terutama kelompok masyarakat ekonomi lemah serta bisa menjadi sumber permodalan bagi pengembangan usaha-usaha masyarakat sehingga pada gilirannya dapat meningkatkan pendapatan dan kesejahtertaan masyarakat.
Perbedaan antara bank umum biasa dengan Bank Perkreditan Rakyat (BPR) adalah dalam hal kegiatannya. 
“kegiatan Bank Perkreditan Rakyat  (BPR) tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran dan jauh lebih sempit jika dibandingkan dengan kegiatan bank umum karena Bank Perkreditan Rakyat dilarang menerima simpanan giro, kegiatan valas, dan perasuransian. Adapun kegiatan usaha Bank Perkreditan Rakyat (BPR) yaitu menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan berupa deposito berjangka, tabungan, dan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu, memberikan kredit dan menyediakan pembiayaan dan penempatan dana sesuai dengan ketentuan yang berlaku.”

Sedangkan bank umum biasa cakupannya lebih luas dibanding Bank Perkreditan Rakyat (BPR).
Salah satu kegiatan dalam lembaga perbankkan adalah perkreditan. pelaksanaan kegiatan keuangan tersebut baik bank umum maupun Bank Perkreditan Rakyat (BPR) memerlukan perlindungan hukum yang tetap guna melindungi hak-hak dan kewajiban antara para pihak yang terlibat khususnya dengan memberikan pemberian jaminan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan hukum kebendaan mengenai tanah. 
Perlindungan hukum tersebut adalah Hukum Jaminan, Hukum Jaminan menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja : 
“Hukum Jaminan dapat diartikan sebagai suatu peraturan hukum yang  mengatur jaminan-jaminan piutang seorang kreditur terhadap debitur. Hukum Jaminan dalam pelaksanaannya tersebut salah satunya yaitu Hak Tanggungan.”

Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yakni Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah.
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yakni hak-hak atas tanah tersebut adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, dan Hak-hak yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya.
Adapun peraturan atau undang-undang yang mengatur tentang jaminan yaitu Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu. Dengan lahirnya Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) diharapkan akan memberikan suatu kepastian hukum tentang pengikatan jaminan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sebagai unifikasi jaminan hukum yang selama ini pengaturannya menggunakan ketentuan-ketentuan Creditverband dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan ketetapan MPRS Nomor : II/MPR/1960 yang intinya memperkuat adanya unifikasi Hukum Jaminan tersebut. 
Secara historis, sebelum berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT), Hak Jaminan telah diatur Dalam KUHPerdata dan Tap MPRS, dikenal lembaga-lembaga hak jaminan atas tanah yaitu apabila yang dijadikan jaminan tanah hak barat, seperti Hak Eigendom, Hak Erfpacht atau Hak Opstal maka lembaga jaminannya adalah Hipotik, sedangkan Hak Milik lembaga jaminannya adalah objek Credietverband. 
Materilnya mengenai Hipoteek dan Credietverband atas tanah masih berdasarkan ketentuan-ketentuan KUHPerdata dan staatsblad 1908 Nomor 542 Jo Staatsblad 1937 Nomor 190 yaitu : 
“mengenai hak-hak dan kewajiban yang timbul dari adanya hubungan hukum itu mengenai asas-asas Hipotik, mengenai tingkatan-tingkatan Hipotik janji-janji dalam Hypoteek dan Credietverband.“

Kemudian setelah Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), ditetapkan, maka untuk mengatur hak-hak jaminan tentang hak kepemillikan kebendaan atas tanah lahirlah Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT).
Hak Tanggungan sebagaimana yang diartikan dalam Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah yang sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah-tanah itu. 
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Setelah ditandatangani perjanjian maka selanjutnya adalah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggunan (APHT) yang ditandatangani oleh pihak pemilik jaminan dengan pihak kreditur. Hal tersebut telah diatur sebagaimana dalam penjelasan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) bahwa pemberian hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan dengan cara hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hanya apabila karena suatu sebab tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta otentik.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) berkaitan dengan pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan atau sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal 1795 KUHPerdata Jo. Pasal 15 ayat (1) Sub a Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) “hanya mengenai suatu kepentingan tertentu” maka surat kuasa : 
“harus merupakan kuasa yang khusus untuk membebankan hak tanggungan, dalam arti tidak boleh dicampuri dengan kuasa atau akta lain. Misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah. Tujuannya adalah semata-mata membebankan Hak Tanggungan dan segala sesuatu yang berkaitan dengan pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan.” 

Setelah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dibuat, maka harus segera dipasang atau menandatangi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang kemudian didaftarkan ke Badan Pertanahan untuk penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT). Adapun jangka waktu peningkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sampai menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah selama 1 bulan untuk tanah terdaftar dan 3 bulan untuk tanah belum terdaftar dan pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk menerbitkan Hak Tanggungan adalah selama 7 hari setelah penandatanganan berdasarkan pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT).
Namun pada praktek penjaminannya di lembaga perbankan khususnya pihak-pihak yang terlibat dalam penjaminan atas tanah atau kegiatan Hak Tanggungan, sering kali terjadi tidak melaksanakan peraturan undang-undang tersebut atau ketidaksesuaian antara peraturan perundang-undangan dengan pelaksanaanya serta tidak banyak yang mempersoalkannya, padahal sebenarnya mempunyai makna penting bilamana mendalami mengenai kewenagan masing-masing dalam rangka pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Misalnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak dipasang dalam Hak Tanggungan, Hak Tanggungan tidak didaftarkan di Kantor Pertanahan atau pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan terlambat dari jangka waktu yang ditentukan oleh Undang-undang. Dengan adanya kegiatan tersebut yang tidak sesuai dengan undang-undang yang berlaku maka akan menimbulkan permasalahan terhadap Hak Tanggungan tersebut bahkan pembebanan Hak Tanggungan dapat dikatakan batal demi hukum. Hal ini akan mengakibatkan bank tidak dapat melakukan eksekusi terhadap agunan yang diserahkan oleh debitur.
Bank Perkreditan Rakyat Syariah Al-salaam Amal Salman yang dikenal dengan BPRS Al-Salaam sebagai salah satu lembaga keuangan perbankan yang menjangkau ekonomi mikro sekaligus kreditur ada beberapa beban Hak Tanggungan yang tidak dipasang atau ditingkatkan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) baik dengan izin/sepengetahuan debitur maupun tidak. Hal tersebut dilakukan dikarenakan beberapa pertimbangan yang menjadi teknis dan adminstrasi pihak kreditor/bank. 
Adapun ketentuan pemasangan/peningkatan maupun tidak dilakukan pemasangan/peningkatan Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan berdasarkan Standar Operasional Perusahaan (SOP) bank, prosedur dan kriteria-kritera yang telah ditentukan oleh bank dan dianggap tidak melanggar aturan yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Hal tersebut biasanya mempertimbangkan nilai beban yang akan ditanggung oleh debitur, sehingga debitur tidak merasa keberatan dalam pembebanan yang dikenakan oleh pihak kreditur atau bank.
Meskipun pada dasarnya, suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dapat atau diperbolehkan tidak dipasang/ ditingkatkan ke Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu Jo Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/DIR tanggal 29 Mei 1993. Akan tetapi pihak-pihak yang terlibat khusunya kreditur dan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat yang berwenang membuat akta otentik sering kali tidak menjelaskan hal pengecualian tersebut, sehingga debitur hanya menerima apa yang disarankan oleh pihak kreditur tanpa mengetahui proses dan akibat hukumnya. Sehingga jika pada suatu saat terjadi wanprestasi terhadap penjaminan tersebut, maka salah satu atau keduanya akan merasa dirugikan baik secara materi maupun administratif. 
Berdasarkan kurangnya penjelasan atas Surat Kuasa Membebakan Hak Tanggung yang tidak dipasang Hak Tanggungan yang menjadi latar belakang, sehingga menarik minat penulis untuk mengetahui jauh lebih dalam dalam membahas tentang “Analisis Yuridis Terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Yang Tidak Dipasang Hak Tanggungan Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Al-Salaam Amal Salman Dihubungkan Dengan Hukum Positif”.

B.	Identifikasi Masalah
Mengacu pada latar belakang masalah yang dikemukakan di atas, penulis mengidentifikasikan hal-hal yang akan diteliti sebagai berikut :
1.	Bagaimanakah pelakasanaan dan kedudukan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang tidak dipasang Hak Tanggungan?
2.	Bagaimanakah akibat hukum dan penyelesaian terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dipasang Hak Tanggungan berdasarkan Hukum Positif?

C.	Maksud Dan Tujuan Penelitian
Setiap penelitian dimaksudkan untuk mencapai tujuan tertentu. Terkait dengan penelitian ini, maka tujuan yang hendak dicapai adalah :
1.	Untuk mengetahui persyaratan dan prosedur apa saja yang harus dilaksanakan dalam membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang sesuai dengan peraturan dan undang-undang.
2.	Untuk mengetahui dan memberikan pengetahuan serta pemahaman mengenai akibat hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang tidak dipasang Hak Tanggungan oleh para pihak berdasarkan hukum positif. 

D.	Kegunaan Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan memberikan manfaat, baik bagi kepentingan teori dalam ilmu hukum maupun bagi kepentingan praktis sebagai berikut : 
1.	Kegunaan Teoritis
Penelitian ini diharapkan mampu memberikan kontribusi yang bernilai ilmiah serta memperkaya khasanah kepustakaan dalam studi Ilmu Hukum Perdata, khususnya mengenai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
2.	Kegunaan Praktis
a.	Memberikan informasi kepada masyarakat umum, khususnya pihak-pihak yang akan melakukan perjanjian kredit, pinjam-meminjam dan lain-lain dengan menggunakan jaminan atas tanah, harus dilakukan dan berdasarkan syarat dan prosedur undang-undang yang berlaku.
b.	Sebagai informasi bagi kalangan debitur dan kreditur perjanjian kredit mengenai pentingnya pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) secara sah dan benar untuk mewadahi suatu perjanjian; dan
c.	Sebagai bahan masukan bagi kreditur maupun debitur dalam pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) agar selalu memperhatikan ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku, baik ketentuan hukum perikatan maupun ketentuan hukum lain yang relevan dengan perjanjian yang bersangkutan.

E.	Kerangka Pemikiran
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) termasuk kategori perjanjian yakni perjanjian yang dilakukan oleh kedua belah pihak untuk menguasakan pembebanan Hak Tanggungan kepada pihak lain. secara teoritis perjanjian adalah ikatan yang dilakukan oleh kedua belah pihak dengan kesepakatannya baik dilakukan secara lisan maupun tulisan. 
Berdasarkan pasal 1233 KUHPerdata dapat diketahui bahwa perikatan dibagi menjadi 2 (dua) bagian yaitu : 
1.	Perikatan-perikatan yang bersumber pada persetujuan (perjanjian).
2.	Perikatan-perikatan yang bersumber pada undang-undang.
Selanjutnya menurut pasal 1352 KUHPerdata, terhadap perikatan-perikatan yang bersumber pada undang-undang dibagi lagi menjadi 2 (dua) bagian yaitu : 
1.	Perikatan-perikatan yang bersumber pada undang-undang, timbul dari undang-undang sebagai akibat perbuatan orang.
2.	Perikatan-perikatan yang bersumber pada undang-undang berdasarkan perbuatan seseorang manusia. 
Ada beberapa pengertian perjanjian menurut beberapa para ahli. Menurut pendapat Sri Soedewi Masjehoen Sofwan menyebutkan bahwa : 
“perjanjian itu adalah suatu perbuatan hukum dimana seseorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang lain atau lebih.”

Menurut R. Wirjono Prodjodikoro menyebutkan : 
“perjanjian diartikan sebagai suatu perbuatan hukum mengenai harta benda kekayaan antara dua pihak.”

Sedangkan menurut pendapat A. Qirom Samsudin Meliala bahwa : 
“perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana seorang lain itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.”

Berdasarkan teori-teori tersebut, perjanjian dapat disebut sebagai kesepakatan atau persetujuan pada pihak yang dibuat untuk menyepakati isi dari perjanjian tersebut untuk melaksanakan suatu prestasi tertentu. Dalam hal ini, surat kuasa merupakan salah satu bentuk surat perjanjian dimana salah satu pihak memberikan persetujuan atau kuasanya kepada pihak lain untuk melakukan pembebanan jaminan.
Menurut Suparjati, surat kuasa adalah : 
“surat pemberian kuasa atau wewenang terhadap seseorang yang dapat dipercaya agar yang bersangkuatan dapat bertindak mewakili orang yang memberi kuasa karena orang yang memberi kuasa tidak dapat melaksanakan sendiri.” 

Fungsinya adalah : 
“surat kuasa adalah sebagai salah satu bukti bahwa orang yang disebutkan namanya di dalam surat tersebut berhak atau berkewajiban untuk melakukan sesuai dengan isi surat kuasa.”

Adapun macam-macam surat kuasa adalah : 
1.	“Surat kuasa perorangan yaitu surat yang dibuat oleh seseorang kepada orang lain yang dipercayainya untuk melakukan sesuatu guna kepentingan pribadi sang pemberi kuasa.
2.	Surat kuasa kedinasan yaitu surat kuasa yang dibuat oleh suatu instansi/perusahaan atau seorang pejabat/pimpinan yang diberikan kepada bawahannya untuk melakukan sesuatu yang ada kaitannya dengan instansi.
3.	Surat kuasa istimewa yaitu surat kuasa yang diberikan oleh seseorang kepada pihak lain.”

Berkenaan dengan surat kuasa dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) menurut Pasal 15 Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu adalah :
“surat kuasa yang diberikan pemberi Hak Tanggungan kepada kreditur sebagai penerima Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan. Surat Kuasa tersebut harus dibuat dengan akta notaris atau pejabat pembuat akta tanah”. 

Berdasarkan undang-undang tersebut, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dibuat dihadap Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Notaris menurut Pasal 1 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, yang menyatakan bahwa :
“Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan gorsee, salinan, dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang”.  

Adapun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menurut Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1999 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah : 
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun”.

Istilah atau perkataan akta dalam bahasa Belanda disebut “acte” atau ”akta” dan dalam bahasa Inggris disebut “act”atau“deed”. Akta menurut Sudikno Mertokusumo merupakan : 
“surat yang diberi tanda tangan yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.” 

Menurut subekti : 
“akta berbeda dengan surat, yaitu suatu tulisan yang memang dengan sengaja dibuat untuk dijadikan bukti tentang suatu peristiwa dan ditandatangani.”

Pada Pasal 165 Staatsblad Tahun 1941 Nomor 84 dijelaskan pengertian tentang akta yaitu sebagai berikut : 
“Akta adalah surat yang diperbuat demikian oleh atau dihadapan pegawai yang berwenang untuk membuatnya menjadi bukti yang cukup bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya maupun berkaitan dengan pihak lainnya sebagai hubungan hukum, tentang segala hal yang disebut didalam surat itu sebagai pemberitahuan hubungan langsung dengan perihal pada akta itu.” 
 
Akta mempunyai 2 (dua) fungsi penting yaitu : 
“akta sebagai fungsi formal yang mempunyai arti bahwa suatau perbuatan hukum akan menjadi lebih lengkap apabila di buat suatu akta. Fungsi alat bukti yaitu akta sebagai alat pembuktian dimana dibuatnya akta tersebut oleh para pihak yang terikat dalam suatu perjanjian di tujukan untuk pembuktian di kemudian hari.”

Berdasarkan pendapat tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa yang dimaksud akta, adalah : 
1.	Perbuatan (handling) atau perbuatan hukum (rechtshandeling).
2.	Suatu tulisan yang dibuat untuk dipakai/digunakan sebagai bukti perbuatan hukum tersebut, yaitu berupa tulisan yang diajukan kepada pembuktian sesuatu.
Adapun mengenai akta otentik, menurut R. Soergondo : 
“akta otentik adalah akta yang dibuat dan diresmikan dalam bentuk hukum, oleh atau dihadapan pejabat umum, yang berwenang untuk berbuat sedemikian itu, ditempat dimana akta itu dibuat.” 

Akta otentik menurut ketentuan Pasal 1868 KUHPerdata yaitu : 
”suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya.” 

Mengenai akta otentik telah diatur dalam Pasal 1 ayat (7) Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris : 
“Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang ini”. 

Maka, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai akta otentik memiliki fungsi dan kegunaan, yaitu :
“sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)”. 

Pada prosesnya, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) memiliki batas waktu berlaku dan wajib untuk segera diikuti pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Bagi sahnya suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) selain dari harus dibuat dengan akta notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), menurut Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) harus pula dipenuhi persyaratan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yaitu : 
1.	“Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan.
2.	Tidak memuat kuasa substitusi. 
3.	Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.”

Dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah, sehingga secara khusus Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dibuat hanya memuat pemberian kuasa untuk membebankan Hak Tanggugan saja, sehingga dengan demikian pula terpisah dari akta-akta lain. 
Sedangkan yang dimaksud dengan pengertian “substitusi” menurut Pasal 15 ayat (1) huruf b Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) adalah :
“penggantian penerima kuasa melalui pengalihan, maksudnya disini adalah pihak yang menerima kuasa tidak diperkenankan untuk mensubstitusikan atau melimpahkan kuasa yang didapatnya kepada pihak lain,pernyataan tersebut diatas memberi kesan bahwa pemegang atas tanah atau pemberi Hak Tanggungan hanya menaruh kepercayaan kepada seseorang tertentu yaitu si penerima kuasa secara langsung, yang dianggap dapat mewakili untuk mampertahankan hak-hak dan kepentingan-kepentingan pemberi kuasa, sehingga jelas mengenai pertanggungjawabannya sebagai kuasa. Lebih lanjut ditegaskan “bukan merupakan substitusi”, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya, misalnya direksi bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada kepala cabangnya atau pihak lain, pemberian kuasa demikian itu dalam rangka penugasan dalam mana penerima kuasa bertugas untuk bertindak mewakilinya”.
 
Mengenai persyaratan dan cakupannya tersebut, menurut Sutan Remy Sjahdeini bahwa kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan mempunyai ciri khusus yaitu : 
“kuasa yang tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Mengenai unsur-unsur pokok yang harus dicantumkan di dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harus jelas dan terperinci, hal ini diperlukan untuk melindungi kepentingan pemberi Hak Tanggungan, terutama memberikan perlindungan mengenai jumlah hutang yang harus sesuai dengan jumlah yang telah diperjanjikan, selain itu harus jelas menunjuk secara khusus objek Hak Tanggungan, kreditor dan debitornya. “

Kemudian pembahasan tentang Hak Tanggungan, masih menurut Sutan Remy Syahdeni menyatakan : 
“bahwa Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) memberikan definisi yaitu Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan.” 

Sedangkan menurut E. Liliawati Muljono, yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah :
“Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur yang lain.” 

Secara yuridis ketentuan dalam pasal 1 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) memberikan pengertian Hak Tanggungan sebagai berikut : 
 “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lainnya”.

Penerapan tersebut tidak mutlak, melainkan selalu menyesuaikan dan memperhatikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat. Sehingga atas dasar itu Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) memungkinkan dilakukan pembebanan Hak Tanggungan yang meliputi benda-benda diatasnya sepanjang benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah bersangkutan dan ikut dijadikan jaminan yang dinyatakan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Hak Tanggungan jelas merupakan salah satu jenis jaminan kebendaan, yang meskipun tidak dinyatakan dengan tegas adalah jaminan yang lahir dari suatu perjanjian. Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain, yang disebut perjanjian pokok. Salah satu perjanjian pokok bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah Perjanjian Kredit yang menimbulkan utang yang dijamin. 
Hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat harus mengandung ciri-ciri : 
1.	“Memberikan kedudukan diutamakan diutamakan (droit de preference) atau mendahulu kepada pemegangnya. 
2.	Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun berada (droit de suite).
3.	Memenuhi asas spesialitas dan publisitas.
4.	Mudah serta pasti pelaksanaan eksekusinya.”

Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir pada suatu piutang tertentu yang didasarkan pada suatu perjanjian utang piutang atau perjanjian lain maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh piutang yang dijamin pelunasannya. Selain itu menurut Pasal 10 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) bahwa : 
“pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulakan utang tersebut” dan Pasal 18 ayat (1) huruf a Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.”

Kemudian, Hak Tanggungan harus dituang dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT), Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan. 
Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren). Jadi pemberian Hak Tanggungan menurut Adrian Sutedi adalah : 
“pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan.”

Mengenai jaminan tanggungan, dalam Bab XIV KUHPerdata telah mengatur tentang piutang-piutang yang diistimewakan, pada bagian kesatu diatur tentang utang-piutang yang diistimewakan pada umumnya. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 1131 KUHPerdata yang menyatakan bahwa : 
“segala kebendaan si berutang baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan”. 

Pasal 1132 KUHPerdata menyatakan bahwa :
“kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya; pendapatan penjualan benda dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.”

Jadi, Pasal 1132 KUHPerdata membagi lembaga jaminan atas 2 (dua) sifat berdasarkan transaksi pemberian jaminan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur, yaitu :
1.	Jaminan yang bersifat konkruen, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur dimana sifat jaminan tersebut tidak mempunyai hak saling mendahului dalam pelunasan utang antara kreditur yang satu dengan kreditur yang lainnya.
2.	Jaminan yang bersifat preferen, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur tersebut diberikan hak untuk didahulukan dalam pelunasan utang terhadap kreditur lainnya.
Berkaitan dengan perbuatan hukum tersebut, biasanya dalam penjaminan Hak Tanggungan tidak berdiri sendiri, melainkan mengikuti atau diikuti dengan perjanjian-perjanjian yang dilakukan. Perjanjian-perjanjian tersebut yaitu : 
1.	Perjanjian Kredit
Pada setiap lembaga keuangan dapat terjadi perbedaan pemberian nama/judul perjanjian kredit. Ada yang menyebut Surat Persetujuan Kredit dan lainnya untuk lembaga keuangan konvensional, untuk lembaga keungan syariah biasanya disebut Perjanjian Mudhorobah namun umumnya digunakan istilah Perjanjian Kredit (PK). Setiap lembaga keuangan juga memiliki kebijakan yang berbeda apakah Perjanjian Kredit (PK) dibuat dengan akta notarial atau cukup dengan dibawah tangan.
2.	Pengakuan Hutang
Pengakuan Hutang (PH) umumnya selalu dibuat dalam bentuk akta notarial, oleh karena itu pembuatannya dilakukan oleh Notaris berdasarkan kesepakatan para pihak dan penandatanganan pun dilakukan dihadapan Notaris. Dasar dari pembuatan Akta Pengakuan Hutang (PH) adalah Perjanjian Kredit (PK). 
“inti dari Pengkuan Hutang (PH) adalah bahwa debitur mengakui telah berhutang sejumlah uang pada kreditur sebagaimana yang telah dijanjikan dalam Perjanjian Kredit (PK) dan kreditur menerima baik Pengakuan Hutang (PH) tersebut.”

Setelah Perjanjian Kredit (PK) atau Pengakuan Hutang (PH) dilakukan, kemudian dilaksanakan pemasangan pembebanan Hak Tanggungan. Penandatangan Hak Tanggungan harus dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, dan apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir menghadap dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) maka didalam kebutuhannya wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan dibuatnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta otentik. Hal tersebut telah diatur dalam Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT). Selain itu,  Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) juga harus dibuat dengan akta Notaris dan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Kemudian mengenai pengecualian yang diperbolehkan tidak dipasang Hak Tanggungan dalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu Pasal 1, yang menyatakan bahwa : 
“Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis-jenis kredit usaha kecil sebagaimana yang dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/DIR tanggal 29 Mei 1993 tersebut dibawah ini berlaku sampai saat ini berakhir masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan : 
1.	Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi 
a.	Kredit kepada Koperasi Unit Desa.
b.	Kredit usaha tani.
c.	Kredit kepada koperasi primer untuk anggotanya.
2.	Kredit pemilikan rumah yang diadakan untuk pengadaan perumahan, yaitu :
a.	Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 M2 (duaratus meter persegi), dan luas bangunan tidak lebih dari 70 M2 (tujuhpuluh meter persegi).
b.	Kredit yang diberikan untuk pemilikan kavling yang siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 M2 (limapuluh empat meter persegi) sampai dengan 72 M2 (tujuhpuluh dua meter persegi), dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.
c.	Kredit yang diberikan untuk perbaikan atau pemugaran rumah sebagaimana yang dimaksud huruf a dan b.
3.	Kredit produktif lain yang diberikan oleh bank umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi                      Rp. 50.000.000,- (Limapuluh juta rupiah), antara lain :
a.	Kredit umum pedesaan (BRI).
b.	Kredit kelayakan usaha (yang disalurkan oleh bank pemerintah).”

Dari klasifikasi tersebut terdapat pengecualian bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diperbolehkan tidak dipasang Hak Tanggungan. Pengecualian tersebut termasuk juga dimuat pula dalam Pasal 15 ayat (5) Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) yang menyatakan bahwa : 
“ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal Surat kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Dengan demikian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dalam peaksanaannya bisa dipasang Hak Tanggungan dan juga bisa tidak dipasang hak tanggungan sesuai dengan krieria-kriteria yang telah ditetapkan dalam undang-undang. 

F.	Metode Penelitian
Untuk memperoleh hasil penelitian yang baik dan terstruktur, maka diperlukan pendekatan metode penelitian sebagai pendukung gua dalam penyusunan penelitian ini lebih terarah. Oleh karena itu, dalam penelitian ini penyusun menggunakan metode penelitian yang diuraikan sebagai berikut:
1.	Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi penelitian dalam penelitian ini adalah deskriptif-analisis (research), yaitu : 
“metode deskriptif adalah suatu metode yang berfungsi untuk mendeskripsikan atau memberikan gambaran terhadap objek yang diteliti melalui data atau sampel yang telah terkumpul sebagaimana adanya tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang berlaku umum.“

Dengan kata lain, penelitian deskriptif-analisis mengambil masalah atau memusatkan perhatian kepada masalah-masalah sebagaimana adanya saat penelitian dilaksanakan, hasil penelitian yang kemudian diolah dan dianalisi untuk diambil kesimpulannya dan mendapatkan gambaran yang menyeluruh dan sistematis tentang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMH) menurut hukum positif.
2.	Jenis Penelitian
Adapun jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yakni yuridis-empiris, yakni : 
“pendekatan yuridis adalah pendekatan bahan hukum utama dengan cara menelaah teori-teori, konsep-konsep, asas-asas hukum serta peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan penelitian ini”

Dengan metode tersebut penyusun dapat menelaah pembahasan ini berlandaskan metode pendekatan studi pustaka dari sumber-sumber hukum tertulis baik itu undang-undang, buku-buku yang dijadikan sebagai sumber data primer maupun sekunder dari sumber-sumber tertulis lain yang terkait dengan topik permasalah di atas. Dan penyusun melakukan pendekatan dengan empiris, yakni metode penelitian yang berupaya untuk melihat hukum dalam artian nyata atau dapat dikatakan melihat, meneliti bagaimana bekerjanya hukum di masyarakat. Dalam hal ini penyusun melakukan penelitian di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Al-Salaam Amal Salman. 
3.	Metode Pendekatan
Dalam penelitian ini, penyusun menggunakan metode pendekatan statute-approach, yakni pendekatan dengan menggunakan perundang-undangan dalam proses penelaahan terhadap penelitian ini. Yang kemudian diimplementasikan dalam penelitian yang dilakukan di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Al-Salaam Amal Salman. Selain itu, penyusun mengumpulkan data-data lain dalam melengkapi penelitian ini yang  bersumber-sumber dari tulisan-tulisan tentang hukum yang terkait dengan topik penelitian demi memperoleh data penelitian yang maksimal. Adapun dalam penelitian ini, penyusun meneliti dan mengumpulkan bahan hukum sebagai alat untuk mengkaji masalah hukum yang terkait dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) meliputi :
a.	Bahan hukum primer, di antaranya : KUHPerdata, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), serta peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait;
b.	Bahan hukum sekunder, yaitu Perjanjian kredit/Perjanjian Mudhorobah, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), khususnya yang tidak dipasang Hak Tanggungan, dan buku-buku tentang hukum jaminan terutama yang membahas tentang Hak Tanggungan; dan
c.	Bahan hukum tersier, diantaranya kamus hukum, artikel majalah, Internet, dan lain-lain untuk membantu melengkapi bahan hukum primer.
4.	Teknik Pengumpulan Data
Berdasarkan jenis maupun pendekatan penelitian yang digunakan oleh penyusun di atas, maka metode yang digunakan dalam mengumpulkan data ialah dengan menggunakan metode pendekatan studi literatur (study of literature).
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen atau kepustakaan untuk mendapatkan bahan kajian teori-teori berupa pendapat-pendapat atau tulisan-tulisan para ahli atau pihak lain berupa informasi, baik dalam bentuk formal maupun naskah resmi.
5.	Metode Analisis Data
Dalam mengalisa data, penyusun menggunakan metode kulitatif untuk mencari titik permasalah yang dibahas dengan melihat normatif secara hukum yang mengatur tentang masalah yang diteliti dan tidak dengan menggunakan rumus maupun data statistik atau pendekatan kualitatif.
Adapun teknik Penelitian kualitatif adalah : 
“penilitian kualitatif secara singkat dapat didefinisikan sebagai penelitian yang di dalam mengumpulkan dan menganalisis data tidak berdasarkan angka sebagai aplikasi matematis, tetapi bukan berarti tidak boleh memakai angka dalam menerangkan gejala. Pendekatan kualitatif  dilaksanakan secara alamiah, menekankan pada deskripsi secara apa adanya dan tanpa mendasarkan pada teori tertentu tentang gejala yang akan disimak. Secara singkat inilah yang membedakan dengan penelitian kuantitatif yang di dalam mendeskripsikan gejala berdasarkan teori sehingga data yang diperoleh lebih bersifat ilmiah”.

6.	Lokasi Penelitian
Adapun pemilihan lokasi penelitian tentang analisis Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang tidak dipasang Hak Tanggungan menurut hukum positif dilakukan di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Al-Salaam Amal Salman yang beralamat di Jalan Kurdi Nomor 380, Kelurahan Pelindung Hewan, Kota Bandung.